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《建设银行基金咨询》-2017年全国房地产市场价格是涨还是跌?什么在影响房价

作者:牛股门户网
来源:http://www.61030.net
日期:2020-09-22 11:05
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《建设银行基金咨询》-2017年全国房地产市场价格是涨还是跌?什么在影响房价趋势?

  

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「建行基金查询」2017年全国楼市房价是涨还是跌?是什么在影响房价的走势?

 

  2017年,房地产市场似乎存在一些不确定性。最近,深圳楼市数据显示了这样一个信号。据相关网站数据显示,去年9月深圳楼市均价降至61600元/平方米后,去年10月至12月的均价依次降至55611元/平方米、54986元/平方米和54946元/平方米。

  显然,在经历了过去两年的快速上涨后,深圳房地产市场开始显示出疲态。在另外两个一线城市北京和上海,2017年的房地产市场预期似乎比过去更差。展望2017年,整体楼市的冷清局面已经表明,内地房地产的调整期即将全面到来。

  现在,业内专家提出了两种不同的声音:“一线房地产自然稀缺,将继续引领全国房地产市场上涨”和“中国房地产泡沫难以看到,将会崩溃”,而大多数对房地产价格走势的分析观点进入了大家的视野,包括:人口流入和城市化进程、居民资产配置和通胀预期、汇率贬值等。然而,我认为有些观点似乎能够预测房价的趋势,但它们经不起推敲,难以捉摸。

  首先,一线城市的长期人口流入使得房价难以下跌。从表面上看,人口的涌入肯定会导致房价上涨。但事实上,自改革开放多年以来,“人口流动”趋于平衡,大城市的净流入人口只占整个城市人口的很小一部分。即使有大规模的人口迁移问题,也只是发生在春节前后,或者一些城市举办大规模的活动,导致“临时”人口引进。

  事实上,在上海或北京这样的一线城市,很难想象常住人口每年会增加数百万。尤其是在上海,2015年常住人口出现净减少,但上海房价上涨更快。进一步观察,自2015年以来,大多数城市的房价一直在上涨。这些城市都是人口净流入的城市吗?目前,全国人口正以每年0.5%的速度增长,大中城市的人口净流入几乎为零,因此人口的长期流入对整体房价的提升毫无意义。

  然而,笔者认为农民工推高城市房价是无效的。一方面,由于实体经济增长缓慢,各行业投资乏力,大城市新增就业岗位不断减少,而房租随着房价上涨而上涨,这增加了农民工的生活成本,进而导致农民加速“反家乡”。另一方面,大量农民工的收入微薄,他们根本无法提升价值数百万甚至数千万的房价。

  此外,通胀预期导致住房购买等资产配置需求增加。有人认为“猪肉涨价”会推动CPI价格上涨,但在CPI价格整体上涨后,肯定会影响租金上涨,房价也会随着租金上涨而上涨。然而,如果居民预计未来房价会上涨(房价除外),他们会增加对房地产的需求以对冲通胀风险吗?显然不是。

  作者认为,对“房价上涨预期”的恐惧是推高房价的罪魁祸首。多年来,采取观望态度的后果是越来越难以承受。不是“通胀预期”。想想看,我们会不会因为担心将来买不起猪肉和蔬菜而用数百万美元买套房子?我认为光是买卖房子的交易成本就可以涵盖你已经吃了很多年的猪肉和蔬菜。

  最后,一线城市的房价只会上涨,不会下跌。如果房价要上涨,有人需要钱来买,钱从哪里来?一是从工作中赚钱,二是分配收入,三是借钱和杠杆。正常工资收入由经济增长决定。前几年中国经济的高速增长也为居民购房提供了资金。收入分配也有所增加,也就是说,投资者通过股票交易或其他投资赚了钱,他们既有意愿也有能力投资房地产。

  现在的问题是投机性购买已经充斥了整个房地产市场。去年年初,由于国内房地产预期上升,居民可以通过杠杆购买房地产。2016年,除了普通商业银行不断飙升的抵押贷款存量之外,还有各种各样的“首付贷款”甚至P2P理财产品为居民购买房地产融资。只要房价持续上涨,用杠杆购买房地产的回报就相当可观。

  笔者认为,如果资金主要用于自住或改善住房购买,而投资性购房不会引起中国房地产的大波动,但全民杠杆式的投机性购房甚至会使一些人无法支付购房首付款,那么风险将是巨大的。通过这种方式,很有可能戳穿神话,在那里一线城市的房价只涨不跌。

  我们一直认可的微观判断被颠覆了,这意味着无论是人口净流入、通货膨胀推高房价,还是一线房价只会涨不跌,从这个角度来判断未来房价走势都是不正确的。那么,2017年影响中国房价的不利因素是什么?

  首先,一线城市的房地产只有投机价值,甚至没有投资价值。目前,一线城市的租金远远落后于房价(因为租金无论上涨多少都必须与租户的收入挂钩),2015-2016年租金回报率大幅下降,这意味着一线城市房地产的“估值”过高,房地产的“配置”价值也明显下降。

  二是投机性购房受到政策挤压,今年房地产投机价值将明显下降。??随着“限购限贷”政策的进一步收紧,“增加杠杆”对房地产的作用逐渐消失,考虑到房地产交易成本非常高,房地产投机热潮正在迅速降温。

  第三,2017年,居民收入预计将大幅下降,这将对房地产价格产生较大的下行压力。据权威机构估计,2017年中国国内生产总值增长率预计将达到6.5%左右,无法与前几年超过8%的国内生产总值增长率相比。然而,随着经济的快速下滑,居民收入增长难以大幅提高,他们承担高杠杆的意愿将会下降。

  第四,今年房价下跌的趋势必须从三、四线城市开始,然后一、二线城市会相应调整。最终,一线和二线城市的房价跌幅将远远超过三线和四线城市。目前的情况是,由于“规模效应”和“人口集聚”效应,一线城市的房价在初始调整时更容易受到外部力量的支撑。

  因此,与流动性差的三、四线城市相比,房地产流动性好、交易活跃的一线城市看起来“更能抵御下跌”。但是,由于一线城市泡沫过多,调整范围和时间跨度肯定会远远大于三、四线城市。

  第五,一线城市郊区的房价比市区更有可能下跌。近年来,由于油价下跌、交通改善和总价格偏低等“看涨”因素,郊区和市区之间的价格差异已经大大缩小。然而,由于基础设施落后和出行相对不便,郊区房价已经产生了较大的房价泡沫。因此,一线城市郊区房价的调整可能比市区更快,潜在风险甚至更大。

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